更要把扩大内需作为长期战略，努力把消费打造成经济稳步的增长的主动力和压舱石，发挥超大规模市场优势。

　　我国消费占GDP的比重，不仅比经合组织（OECD）国家的中等水准相低20个百分点左右，而且也低于发展中国家。甚至，有网文称，印度人都比我们敢花钱，前者消费占GDP的比重接近60%。

　　我们重点发展高科技行业，实现产业升级，这个方向是对的，但其对就业、内需的带动是有限的，甚至AI等科技大规模应用后，还会代替人力。事实上，一些新兴行业突起，通过壮大外需来供养全国人民，在5000万-1亿的人口的国度（比如韩国、德国等），这是可行的。

　　上世纪80年代初的改革，为内部紧绷的形势倒逼出来的；现在，打造内需主导型的模式，为外部严峻的形势倒逼的。很简单，我们有14亿人，这种超大规模的市场优势，在全世界内都是很罕见的。

　　这就是为何？它在中国社会化媒体上的绰号是“建国”，意思是“帮助建设中国”。更具体的来说，就是倒逼中国赶快将内需市场打造起来。他的第一任期加征，促使中国加倍努力，在电动车、机器人和稀有材料领域争夺全球主导地位，同时尽可能摆脱对美国市场和技术的依赖。

　　第二任期的彻底脱钩，意在督促我们，“中国的朋友们，你们有14亿人，不能老是依赖外需。我之所以抛出了猛烈的措施，就是在倒逼你们，加快构建内需型社会”。

　　近期，《》外交和经济事务方面的专栏作家托马斯·弗里德曼（Thomas L. Friedman），在造访中国后，有一个特别形象的比喻：今天的我们国家的经济，如果比作一个漫画人物，它的制造业上半身就像吃了菠菜的“大力水手”一样强壮，但其消费能力则犹如两条纤细的小腿。

　　强大的制造业，在于我们集中力量办大事的优势下，所形成的“自上而下”的动员和组织能力，即“中央部署（规划计划）-地方谋划（项目策划）-资产金额的投入（财政金融）”的项目发展模式。

　　2019年，托马斯·弗里德曼访问中国时，小米和华为的业务主要是智能手机。2025年几周前，他再访时，它们都已成为电动车公司，利用其电池技术制造炫酷的电动车。这就是“自上而下”的强大组织和动员能力的彰显。这种独步天下的能力，使得“中国制造”一部分就是给世界准备的。

　　但是，凡事有两面。不管是早先的出口导向型制造企业，还是现在的科技公司，大家对内抢市场，就是“内卷”，对外抢市场就是“外卷”。其导致不经济的快速迭代，使得“新三样”等高科技产品，六个月内就迭代一批，且迅速成为“白菜价”，这也是贸易摩擦的直接原因。

　　国研究中心多个方面数据显示，目前我国固定资产投资乘数效应仅为1.06，即每投入1元仅能带动1.06元GDP增长，部分省份甚至低于1元；相比之下，消费品“以旧换新”的乘数效应超过3元，居民消费乘数普遍高于2元。所以，我国已进入工业化后期，转向消费驱动的模式已形成倒逼。

　　目前，我国固投占GDP的比重超过40%，而全球大部分中等以上收入国家的这一比重在20-30%之间。只要把固投占GDP的比重下降10个百分点，每年就能腾出15万亿的资金用于促进就业、消费和民生，带动20万亿以上的消费增加，完全能对冲收缩。

　　改革从来都是倒逼的。从这个方面，也就不难理解，去年中央经济工作会议以来的一揽子变化。

　　更广的角度来理解，为何近期特别强调构建统一大市场，以及为何Deep Seek开源。后者是继高铁高速等基础设施全国大网建设、互联网基站全国大网建设后，又一个内需基础设施的标杆。

　　开源+超低成本使用，意味着先天的公共基础设施，可以被免费本地部署、云部署。从DS横空出世以后，在短短半个月之内，我国各个互联网大中小平台，几乎无一例外接入或部署了Deep Seek。由此，AI快速普及，覆盖到千行百业、10亿人口，让内需释放加上腾飞的翅膀。

　　从楼市的角度来看，也就不难理解，为何《提振消费专项行动方案》，把住房放到了大宗消费品了。

　　同时，一季度各梯队城市宅地成交“翻红”。300城、一线、二线、三四线城市土地出让金，告别了连续下跌的态势，同比分别增长26.5%、47.1%、33.5%、5.4%。楼面价同比增长2成左右。

　　中指数据显示，3月百城新建住宅均价16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%。

　　尽管住房供求关系发生了重大变化，但结构性的需求仍非常庞大，最典型的就是，在住房告别资产属性，回归一般商品属性后，居民的关注焦点，从“资产价格”转换到了“居住体验”。

　　但是，这是商品房“旧模式”所不足以满足的。通俗讲，拿着钱买不到“好房子”！

　　于是，政策猛发力，从松绑土地供给（取消90/70、取消容积率限制）、松绑住宅建筑规划设计（调整阳台、露台计容、调高住宅层高）、完善配套标准（增加会所功能、景观绿化和空中连廊等）等等，充分激发改善住房的需求。也就是，愿意付出高溢价改善居所的，能获得保质的产品。

　　当然，一二线热点城市新一代住宅产品，它们在住宅“上限标准”上不断突破，甚至内卷来赢得市场。而近期，“好房子”革命是热点，它树立的是“底线标准”，如在空间、降噪、无障碍、绿色、智能等方面的强制标准。并且，政策明确将保障房建成好房子、老旧小区改成“好房子”。

　　这就是为什么，大量财政资金（保障性安居工程、专项债）、发改资金（中央预算内投资）往老旧小区里投，大量的无效新房供给（旧模式下的）最终要被收回，并在补短板以后作为安置房、人才房和企业或学生宿舍，成为新的有效供给，而且是低成本的供给，为内需做贡献。

　　根据诸葛找房数据，3月100个重点城市二手房屋市场均价为14053元/平方米，环比下跌0.3%，降幅较上月扩大0.14个百分点。一线城二手房价格环比上涨，较上月减少4个。

　　房子回归到居住属性后，资产属性下“持有多套房”（甚至越多越好）的逻辑自然就失效了。于是，大量二手住房挂牌，特别是适应资产属性，但不适应居住属性的二手房，必然会出现价值重估的现象，表现为价格下降。事实上，这样的一个过程已经经历了三年，现在开始接近尾声。

　　于是，我们正真看到二手房交易占比的提升。在重点城市，这是门槛降到历史最低（15%的首付+3%的利率）和房价降到低位共同的结局。因此，当大量年轻人、新市民、外来人口还在等待“扎根城市”时，对于大多数住房来讲，依旧遵循“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这一原则。

　　在广州，2024年二手房交易占比高达60%，但总价200万以下的二手房交易占比接近30%，300万以下的占比为45%；

　　在郑州，二手房交易是主流，但30万以内的二手房交易，占比接近10%；60万以内的，占比34%，100万以内的占比接近7成。

　　尽管，新闻媒体报道的是第四代住宅，如何“豪卖”，但其实市场的主流，仍旧是低总价、低单价的房源。

　　只是，后者没有被聚光灯报道而已。但恰恰，这才是房地产的底色。即便是类似广州这样的一线城市，郑州这样的国家中心城市，也不例外。它折射的是，因为高房价、高成本，大量的年轻人、外来人口飘在城市的上空，这是我国内需不振的一个原因。而且，这也极其不公平。

　　当谈及财产性收入，对大多数人/家庭而言，就是在更早前买了套房子，或先知先觉地靠杠杆加持了几套房子。所谓“财产性收入”只是随房价被动上涨，工作收入大幅度的增加的只是极少数行业。

　　今天的年轻人，他们之所以没有财产性收入，只是因晚进入社会几年，这公平吗？

　　因此，未来的商品房市场图谱，必然是在修复居住属性的基础上，围绕居家消费的高频循环，包括二手房装饰装修、二次交易，卖旧买新等等。它从主体地位回到从属地位，从属于内需。

　　或者讲，在内需引擎亟待打造的严峻背景下，我们必然从对“物的关注”转到对“人的关注”。也就是，关注固投、开发投资，都不如对“对人的投资”来的重要。要把“投资于人”放在首位，就必须要降低房价、提供体面的居所。因为，高房价、住城中村，都是不健康的。

　　居住健康与否，不仅压缩了消费，而且影响基础教育、影响人的智力和全面成长，这也是内需不振的原因。

　　不久前，杭州钱塘江地块卖出“10万+”的楼面价，未来产出的房子会卖到20万，这个很正常，因为支付的起，且愿意给“好房子”付出溢价。同样在杭州，临平区有的二手房价跌到8000元/平米，近期有了成交，也很正常。毕竟，杭州每年流入10万人，他们要低成本的居所。

　　地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼